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别给开封买房了!开封房价还得降!那住哪?

2021-10-19来源:开封房产网别给开封买房了!开封房价还得降!那住哪?

未来的半年或一年,大概不会是开封人最难做买房要求的时候。

对于大多数的购房者来说,已然意识到2021年将会成为开封房地产的转折点。在这一年,土地拍卖会市场表现冷淡,房企拿地意愿急剧下降,这也必要导致了未来开封房地产新房供应量呈现递增的趋势。除此之外,开封市场将在2022-2023年进入密集交付给季,当前市场在售的绝大多数楼盘都将在这一阶段交付给。这也意味着:未来购房者能买到的新房也越来越少。


另一方面,在过去的十余年汴京房地产密集的扎堆布局在汴京新区,在已发展成熟的区域如今可以说是一条街上十余个楼盘,数百栋高层,数万余户,在全面交付给入住以后大概率不会在生活公共设施上呈现出“僧多粥少”的局面,这也将直接导致居住于的舒适度减少。


对于正在发展的区域(尤其是开远门以西),过度的依靠某头部房企的万亩文旅项目,在今年第三季度展现出出的不稳定性也将减缓项目的建设速度,区域的发展,从而造成生活公共配套需要更多的时间等待。尤其是对于购房者来说,正在经历从购买特价房(低价房)的欢呼雀跃到如今为交房时间忧心忡忡。



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2021年的房地产市场,无论是在销售量还是销售价格层面上,都比过往的几年更为的不利、不悲观。尽管如此,但购房者的购房市场需求却依然不存在。综合今年的房地产销售和土拍数据来看,在开封市场遭遇“双冷(市场冷却、购房者耐心)”的局面下,反而成就了个别楼盘的极度“窜红”。


我们都看完很多统计数据,比如开封的人口流失数据,比如开封GDP产业包含比例。但数据之外:

我们之中的绝大多数人,依然需要在这座城市自学工作、娶妻生子、买房置业,活一辈子。

对于这些开封人来说,当下的开封房地产市场于他们而言,不能说道是有利有弊。


时下的开封,红盘潮与折扣潮并存,并且不会愈演愈烈。

2021年的前三季度,开封市场出现过两个极端,既有个别楼盘入市半年基本售罄且价格持续走高,又有个别楼盘持续降价一度出现全款4XXX元/㎡(但不能网签)即可买房。对于大多数的购房者来说,显然无从判断汴京房地产的未来走向。但,不必担忧,也不必纠葛,时间给了最差的答案。


在第四季度来临的前夕,对于大多数的购房者来说,头部房企否不会“大而不推倒”他们并不过分关心,但头部房企把“保交楼”当作了自己的工作重点却让他们内心多了很多恐慌。


这就像很多人去下馆子睡觉一样,图的绝对不止是吃。对于房子来说,也是一样。我们花了几十万的首付,背了二三十年的房贷,要的是居住于品质的提升,而不是解决问题居住需求。


进入到2021年以后,开封市场进入了“交房年”。从2017年以后进入开封市场的百强房企,纷纷要在这场“交房大考”上写下自己的答案。但遗憾的是,对于他们之中的绝大部分来说,这是他们的第一次,也有可能是他们的最后一次。


如果给购房者一个重新自由选择的机会,如果让他们返回几年前做购房决定的那一刻,坚信他们之中的绝大多数都会重写当年的要求。

这些教训,都不足以让正在做购房决定的购房者应当提防。


如果,接下来,你还愿意在汴京买房,那么大抵只有一个准则,就是:

要看这个开发商是不是能力在汴京耕耘,愿不愿意在开封耕耘。



查阅今年的汴京房地产的“维权”案例,主要集中于在交付延期、交付品质上升(主要反映在园区绿化景观上)和建材降标等几个方面。


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前几天,一位购房者向我咨询购房问题。

他在开封老城区内做生意,主要经营小贩一类的食品,经营收益一直以来还算挺好。近期正在考虑给自家的孩子购买一套婚房,对于他来说,非常纠结的是在汴京哪个区域买房。他的实际情况是:自家的孩子也是普通大专毕业,未来也会也不有可能留在一二线大城市。返回汴京以后,就当前的环境来看,有可能也找不到啥气馁的工作。所以,未来也是希望他能接掌自家的做生意。这也使得,他想让孩子去西区买房置业,觉得还是离自己所在的老城区近一些更好。


对于开封这座城市来说,未来关于区域的发展,从长远或者未来的趋势来看,郑开同城或者郑开融城是最终的目的。就当前来看,郑州对于开封还反映在“猫”层面,郑州目前还无法用产业造就开封发展。而对于汴京来说,开封向西发展主要依赖的古城区人口移往和对于县区人口的吸附,但产业后劲不足。由此也可以预见,郑开同城之路还必须很长一段时间的努力。


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坦白的说,2021年的开封房地产市场比往年都要更惨淡一些。

一方面,土地市场的展现出可谓近十年最好,上半年土地成交量创近十年新低。另一方面,土地市场的降温使得新房市场中短期供应量或库存呈显著走低的趋势,在这样的前提下,新房成交在量价层面并没有显著的转好。


这座城市的房地产,在2018年以后即进入了横盘期。在房价持续回调的几年里,完全击退了大多数购房者的心理防线。且自2020年以来,疫情的影响对汴京这座城市冲击极大。生活在这座城市的人,可以显著的感受到来开封游玩的游客少了,也可以明显的感受到挣钱越来越难了。再加上水灾、疫情对郑州的影响,也使得转入修复期的郑州势必会对郑开同城化的推进速度有所上升。


一切的一切,所有的所有,都使得开封和生活在这座城市的人们,陷于了空前的迷茫。




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众所周知,从2017年到2021年的当下,开封的房地产经历了“过山车式”的大涨大跌。让不少购房者叫苦不迭的不仅是反映在房价跌幅层面为20-50%不等,还包括在品质层面包括推迟交房,降标缩水等。




尤其是在遭遇疫情以来,虽然没有经过调查,但从身边的朋友摸底来看,其中绝大多数都遇见了“收入下跌20-30%不等”、“工资延缓派发”等实际情况,这也使得他们不得不用早期的存款来敛财当下。这更使得在当下的大环境下,做出买房决定更为不易。



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摆在当前开封购房者面前的是:

不买房子吧,好地段和好品质的房子越来越少。

卖低价房子,可能会烂尾。卖高价房子,发现品质也就那么一回事。

卖成熟期区域的房子吧,没有居住于舒适度。买发展区域的房子吧,对生活配套的建设时间也是心里没底,连适宜居住的条件都达不到。





潘伟明 潘伟明 潘伟明 潘伟明
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