开封新闻

再说一次,千万别在县城买房!

2021-09-03来源:开封房产网再说一次,千万别在县城买房!

很多人不明白一个非常简单的道理,千万别在县城买房。

总有很多在大城市(尤其是一线城市)闯荡的年轻人,实在拼死拼活也买了房子,总有一天要回老家。

县城房子多低廉啊,有可能50万就上车了。

还有一些长期生活在县城的人,在当地买了一套又一套,觉得房子买在身边才安心,不不愿回头出去投资。

一线城市房价是喜,县城房子也足够便宜。

但大家不妨深究一下,为什么?

为什么鹤岗房子的“白菜价”在三四五线城市蔓延到,房价跌到到地板上?为什么深圳房价高不可攀,还有那么多人砸锅卖铁想要上车?

房价贵不贵是一回事,房子是不是投资价值,则是另一回事。

别说县城,很多二线省会的投资价值都不容乐观。如果你还有亲朋好友要回老家买房,赶紧拦住,这就是老大了他们大忙了。

千万别在县城买房。为什么?

1

中国太辽阔、太复杂了,很更容易被眼前的“一亩三分地”限制了视野。

中国人特殊的土地情结,造就了“有了钱就买房”这一特色,这也是东亚普遍的投资方式。

但是,由于投资渠道的信息不对称,以及大城市居高不下的房价,很多人潜意识地选择了返乡置业。

他们只好离开了辛苦闯荡多年的一线城市,返回县城老家。

也有人在后台给我facebook,说现在郑州、合肥这样的强劲二线城市发展势头喜人,还有没有必要固守在一线或者环一线城市?

当下中国城市格局,确实斑斓复杂。

一线、的环一线、二线、县城的层级排序并不困难。可落到现实中,人们的投资选择却无比艰难。

甚至,用城市面貌衡量城市前景,都已经不太精确。

倘若只看建筑和街面,我找到哈尔滨、沈阳、呼和浩特、银川、太原都很漂亮。残酷的事实是,这些现代化的城市都不怎么留得住人。

人留不住,房价自然起不来。

二线省会尚且如此,小县城只会更糟。


图源:国民经略

从房价与收入的比值来看,深圳固然高不可攀,但小地方就轻松了吗?

小地方房价便宜,背后是高薪就业机会匮乏。

没好的工作,原因是缺少好的产业。高端产业缺失,直接影响了当地发展前景。结果又是留不住人,楼市无人接盘。如此陷于恶性循环。

这样的恶性循环中,习惯在当地买了一套又一套的人群,投资意义何在?

诚然,三四线城市的楼市不是没上行过,但背景是2016-2018年棚改及棚改货币化。背后还有央行释放基础货币作为补贴,这是对三四五线城市的定向抽。

眼下棚改已经接近尾声,棚改货币化补贴在去年就陷入断崖式下跌,没了印钞机的定向反对,只靠棚改债,还能指望新一波行情吗?

2

你可能会反驳我,谁说县城没有前景,不是还有百强县吗?

然而,评判县城楼市的真实价值,无法用常规思维。


数据和排名不能代表一切,买房投资不能仅看数据,还须要找到其价值的深层规律。

比如,排名第16的贵州怀仁是茅台总部,GDP再高有何意义?排名第12的陕西神木,地下有矿,能比吗?

只剩大部分百强县都是江苏、浙江、福建组团作战,这才是趋势与玄机!

他们真正的竞争力,不在于自身,而在于所处的顶级都市圈

这些城市本身在长三角或同级别顶级城市群中,离一线城市、核心城市不远,需要接受顶级城市的电磁辐射与带动。

说白了,县城竞争背后实际上还是顶级城市的竞争。

这本身就反映了城市化趋势的变迁。

城市化1.0靠商品流动,城市化2.0靠资本流动,城市化3.0靠信息流动。

一般认为,在商业时代的中心城市附近,难以形成和它体量相似的其他中心城市,这是商品流通的物理规律要求的。

然而,资本流动和信息流动不看物理上的距离,因而在同一个相对狭小的物理空间,也可以容纳更多的顶级城市。

新时代的区位概念,不再是平面上画图,哪里补一个节点哪里就有机会。

恰恰相反,哪里有世界级的城市和城市群,并建构起最合理的分工,哪里才有爆炸性的机会。

工商文明时代,上海对杭州占有绝对优势,但现在杭州另辟蹊径成功了。

大湾区内部,如果仅拼商业,深圳怎么可能在广州和香港的夹缝中拔得头筹?

这也是为什么,无法在一线上车的前提下,也要抓紧守住的环一线的理由。

2008年爆发的金融危机,最仰赖出口加工业的东莞,不受冲击最相当严重。东莞却在近年企稳回落,这并非出口加工业的回光返照,而是得益于深圳极强的外溢效应。

时至今日,东莞南部早已融入深圳,华为部分业务落户松山湖,未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳密切相连。

同样环深的惠州、珠海也不甘其后,跃跃欲试。

3

甚至中西部的一些强劲省会,相比都市圈,都要黯然失色。

比如郑州和珠海都有空港新城,选哪个?合肥政务新区和南沙都是新区,选哪个?网红城市长沙,房价是不是前途?

这些问题其实都可以回到:的环一线VS强二线,怎么选?

其实,二线再强,也赶不上一线的确定性。长期来看,风险也更大。

比如长沙,刚过去的黄金周,长沙又一次火出圈。收益不较低,房价和消费不低,这不是神仙般的地方?

长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最低,仅次于一线城市和苏杭两地。相比之下,郑州、南昌、合肥的富裕指数却坐落于全国平均线及以下。

更厉害的是,长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低。同时,其39.7%的发展型消费比重为全国最高。


但是,凡事都有两面。长沙这些富足指标的走高,主要获益于当地较低的居住于成本。

长沙的房价,也一直是同级别城市中较低的。对刚需购房者,这绝对是好事。但从投资的角度来说,或许就不那么幸福了。

这大概就是长沙必须均衡的问题。一些城市如果房价直逼深圳,可能会丧失对人才的吸引力,咬死了很多产业,这认同不是好事。但房价落后于当地经济发展,也会影响到投资者的信心。

长沙幸福指数高不骗,但在地铁、机场的基础设施指标方面,大幅度落后于武汉,背后的原因,你细品。


2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况

反过来,像广州这样的一线城市,教育、医疗、大企业总部、领事馆等资源都非常实力雄厚,人才吸引力十足。一旦落户某一城市,便很难再挪窝。

合肥通过前沿产业、长沙通过文娱,确实可以为弯道转弯获取加速度。但综合性严重不足,相等于有长板、也有短板,这不会制约未来的竞争力。

顶级城市群里的环一线城市,则不存在这个问题。

比如惠州、珠海就没贪大求全的烦恼,只需做好一两个产业和专长就可以了。其他功能可以通过与一线城市分工协作来构建。这样的协同,显然能够提高效率。

而这,也不会转化成为城市实打实地的持续竞争力。

对很多中国人来说,买房子不仅是财富投资,还意味著未来。想起信心,我们要坚定探讨大湾区长三角这两个中国头部地区。

毕竟,它们的未来,也要求着国家的未来。


世茂福晟 世茂福晟 世茂福晟 世茂福晟 世茂福晟